Poslovni prostor – izvajanje dejavnosti in dovoljenja

poslovna-stavba

Sedež dejavnosti

Zakona o gospodarskih družbah določa, da mora tisti, ki ustanavlja podjetje za registracijo podjetja na naslovu prostora, ki ni v njegovi lasti, pridobiti soglasje lastnika. Prav tako  potrebuje soglasje lastnika, kadar obstoječi podjetnik spremeni sedež podjetja na naslov prostora, ki ni v njegovi lasti.
Poslovni prostor 
Poslovni prostor je prostor, kjer se izvaja gospodarska dejavnost.

Pri opravljanju nekaterih dejavnosti zakon določa, da mora podjetnik zagotoviti ustrezen poslovni prostor. To bo potrebno predvsem pri dejavnostih, ki se izvajajo v pisarnah, pri sprejemanju strank, kadar so v podjetju zaposleni, kadar to zahteva oprema za izvajanje dejavnosti  ipd. Ob registraciji podjetja se izpolnjevanja tega pogoja ne preverja, vendar pa je dobro, da ima podjetnik primeren prostor zagotovljen pred pričetkom poslovanja. Za dejavnosti, ki niso vezane na posebne predpise in pri katerih ne bo moteno okolje, ni predpisanih pogojev glede poslovnih prostorov. Na določenih področjih, pa zakonodaja zahteva izpolnjevanje dodatnih obveznosti tudi glede samega poslovnega prostora. Eden od teh je tudi uporabno dovoljenje.
Dejavnosti, pri katerih so s posebnimi predpisi določene dodatne zahteve, so predvsem s področja gostinstva, trgovine, skladiščenja, proizvodnje, izobraževanja, obrti, laboratorijev, ipd. Pri poslovnih prostorih takšnih dejavnosti, gre predvsem za obveznosti glede:

  • tehničnih, delovno-varstvenih, komunalnih, sanitarno-higienskih lastnosti obratov in naprav. Pogosti so tudi pogoji za strokovno usposobljenost izvajalca dejavnosti;
  • pogoji ki se neposredno ne nanašajo na samo dejavnost (npr. pogoji za izdajo uporabnega dovoljenja za novo zgradbo, poslovni prostor, ipd.)

Uporabno dovoljenje

Uporabno dovoljenje je odločba, s katero upravni organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje, dovoli začetek uporabe objekta. Poslovni prostor, oziroma objekt v katerem je poslovni prostor, mora praviloma v vsakem primeru imeti uporabno dovoljenje, ne glede na dejavnost, ki se bo tam izvajala. So pa dejavnosti, ki izrecno zahtevajo njegovo pridobitev, oziroma mora biti v uporabnem dovoljenju navedeno, ta se te dejavnosti lahko v poslovnem prostoru, oziroma objekt v katerem je poslovni prostor, izvajajo.

Uporabno dovoljenje izda pristojna upravna enota, na območju, kjer taka nepremičnina leži. V primeru da bo dejavnost v prostoru opravljal najemnik, naj za dovoljenje zaprosi lastnik prostora. Po vloženi zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, upravni organ določi datum tehničnega pregleda. Preverja se kvaliteta vgrajene napeljave, naprav, opreme itd. Posebno pozornost se posveti tudi skladnosti s pravili varstva pri delu in varstva okolja. Ko je pregled uspešno opravljen, se za objekt izda uporabno dovoljenje ali odredi poskusno obratovanje.

Podjetniki morajo biti pozorni, ko je za objekt sicer že bilo izdano uporabno dovoljenje za določeno dejavnost, sedaj pa naj bi se tam opravljala drugačna dejavnost (spremembe namembnosti objekta).

Registracija dejavnosti doma

Veliko samostojnih podjetnikov registrirajo kot sedež svoj domači naslov. Opravljanje dejavnosti od doma je mogoče pri dejavnostih, za katere posebni predpisi kot pogoj ne zahtevajo posebnega poslovnega prostora. Te dejavnosti morajo biti tihe, ne smejo motiti sosedov ali ostalih stanovalcev in ne povzročati čezmerne obremenitve skupnih delov stavbe, kadar gre za večstanovanjsko stavbo.

V koliko gre za večstanovanjsko stavbo, ureja pogoje za opravljanje dejavnosti v stanovanju Stanovanjski zakon. Določa tudi pravilo, da je dejavnost mogoče opravljati le v delu stanovanja in ne v stanovanju kot celoti, saj je le to namenjeno stanovanjski rabi.

Če se bo dejavnost izvajala v delu stanovanja večstanovanjske stavbe, bo podjetnik za to potreboval soglasje solastnikov, ki imajo več kot ¾ solastniških deležev. Potreboval bo tudi soglasje etažnih lastnikov vseh stanovanj, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. Ob pričetku opravljanja dejavnosti bo moral o tem prav tako obvestiti upravnika. Vse to velja tudi za najemnika stanovanja, kjer pa bo potrebno še pisno privoljenje lastnika stanovanja.

V primeru, da bi v delu stanovanja podjetnik opravljal dejavnost, ne da bi predhodno pridobil ustrezna soglasja, bi lahko stanovanjski inšpektor opravljanje dejavnosti prepovedal.

Če bi podjetnik želel opravljati dejavnost v celotnem stanovanju, bo postopek bolj zapleten. Potrebno bo namreč spremeniti njegovo namembnost v poslovni namen in ga spremeniti v poslovni prostor. V tem primeru mora podjetnik najprej ugotoviti, ali je sprememba stanovanjskega prostora v poslovni prostor sploh mogoča. Preveriti je treba, ali je sploh skladna s prostorskim načrtom lokalne skupnosti. Sprememba namembnosti nato zahteva tehnični pregled prostorov, pridobitev novega gradbenega dovoljenja in izdajo uporabnega dovoljenja za poslovni prostor, za določeno klasifikacijsko skupino dejavnosti. Pridobiti bo potrebno tudi predhodna soglasja vseh etažnih lastnikov.

VIR: eUprava, SPOT poslovna točka, Stanovanjski zakon, Zakon o gospodarskih družbah

 

Pripravila za SPOT: Mojca Tominšek, svetovalka SPOT Podravje

 

Projekt je sofinanciran s pomočjo Evropskega sklada za regionalni razvoj, Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo ter SPIRIT Slovenija, javna agencija.

Mojca Tominšek

Bodimo povezani

Prijava na e-novice

Prejemajte novosti, poslovne novice, strokovne nasvete in vabila na dogodke!